Sådan Sælges En Lejlighed Uden Hjælp Fra Et Bureau

2023 Forfatter: Douglas Hoggarth | [email protected]. Sidst ændret: 2023-07-30 20:56

En transaktion med eller uden deltagelse af et ejendomsmægler gennemføres praktisk talt efter samme ordning. Så lad os starte forfra.

Lad os sige, at du har en lejlighed, som du beslutter at sælge. Hovedparten af transaktionerne på ejendomsmarkedet - ca. 80% - er såkaldt alternativ og sælger din lejlighed for at købe en anden. Men i dag vil vi kun tale om salg af boliger for at modtage penge, da denne procedure er inkluderet i enhver kombineret transaktion.

Mulighedsvurdering, konsultationer

Den første ting at starte med, når man sælger en lejlighed, er at i det mindste groft vurdere ejendommen, det vil sige få oplysninger om omkostningerne. Den nemmeste måde er at studere Moskva-ejendomspublikationer, der straks sender sådanne oplysninger, for eksempel avisen Iz Ruk mod Ruki. Sørg for at huske på, at priserne på lejligheder i avisen ikke er en kendsgerning, men sælgernes ønsker.

Det næste vigtige punkt er levering af lejligheden til markedet. Du skal sørge for, at så mange potentielle købere som muligt kender til det. I dag er der omkring tusind små og mellemstore ejendomsmæglere i Moskva, hvor oplysninger om din lejlighed accepteres gratis, indtastes i databasen og vil blive tilbudt alle potentielle købere. Store ejendomsmæglere accepterer ikke sådanne oplysninger og foretrækker at indgå en eksklusiv aftale, som indebærer at alle bekymringer om reklame, registrering og indsamling af en pakke med nødvendige dokumenter flyttes til deres virksomhed.

En anden måde er at sende en annonce i avisen Iz Ruk v Ruki eller på Internettet med dit telefonnummer (normalt hjemme). Dette har sine fordele og ulemper. Ved at angive dit hjemmetelefonnummer har du direkte kontakt med køber eller ejendomsmægler. Men husk, at når du kommunikerer direkte med disse mennesker, kan du ikke forudsige, hvor anstændig denne eller den der ringer, og hvad hans reelle intentioner er.

Meget afhænger af regelmæssigheden af annoncen. Hvis lejligheden er noteret til en likvid pris, skal annoncen offentliggøres mindst to gange om ugen. Hvis lejligheden skal sælges meget hurtigt - tre gange om ugen. Det er meningsløst at sende en annonce hver dag.

Vis, forhandlinger

Tilbagekald begynder, du forhandler, kommunikerer, er enig om tidspunktet for synspunkter. Dette skal behandles meget omhyggeligt. Du kender ikke folk, der kommer ind i din lejlighed, så det er bedre at fjerne værdigenstande og genstande fra fremtrædende steder. Men du skal stadig vise alle kroge og kroge (for eksempel er der tapet bag skabet). Erfaringen viser, at en potentiel køber kun er interesseret i rummets tilstand og loftets højde. Han kan kun se på værelser i mere end fem minutter, hvis der forventes salg af en lejlighed med møbler eller ombygning. Hvis der ikke er en sådan aftale, men der er opstået interesse for møbler, er dette unormalt og skal advare dig.

Lad os sige, at en person har aftalt at købe en lejlighed og er klar til at diskutere vilkårene for salget. Forhandlinger begynder. Der er et specielt udtryk - at modstå forhandlinger. Ved straks at acceptere købers betingelser viser du, at du kan flytte i pris længere, end der vil blive brugt med det samme. Dette er elementær psykologi, og det sker ofte.

Rådgivning: den første klient, der beslutter sig for straks at købe din lejlighed til den første tilbudte pris, vi anbefaler det … ikke at sælge. Der er grund til at tro, at du har undervurderet lejligheden og sælger den billigt. Skønt du måske bare er heldig, og det er netop den person, der har brug for en lejlighed netop dette sted til denne pris. Dette sker også.

Hvis køberen kom til visningen med en repræsentant for et ejendomsmægler, har du en chance for at få nogle af tjenesterne næsten gratis. Agenten kan forsøge at løse dine problemer inden for et ejendomsmægler, så villigt eller uvilligt kommer du til tjeneste for et bestemt firma, som kan … fakturere netop denne service. For eksempel at sige, at "… situationen er mere end alvorlig, vi forpligter os til at løse det, og det koster så meget". Du har ret til at acceptere eller ikke acceptere de foreslåede betingelser, du kan afvise tjenester og begynde at sælge dig selv.

Et andet tip: hvis en lejlighed sælges uden et bureaus deltagelse, er det bedre for sælgere at forhandle derhjemme eller på kontoret og for købere derhjemme. I sådanne tilfælde er der et element i”ens eget” område, hvor en person føler sig mere komfortabel, roligere, mere selvsikker.

Aftale med sælger (køber)

Mange sælgere fjerner en reklame for en lejlighed efter en tilsyneladende positiv beslutning udtrykt med ord og antager ikke, at køberen kan fortsætte med at lede efter en mere rentabel mulighed. Derfor skal sælgere efter at have nået til enighed rejse spørgsmålet om en forskudsbetaling for at sikre forpligtelsen til at købe din lejlighed.

Vi råder købere til ikke at rejse dette spørgsmål og lade det være for at være fri i deres videre handlinger. Men i dette tilfælde er der en risiko for at "gå glip af" den lejlighed, du kan lide, hvis sælgeren finder en mere rentabel klient.

Det følgende er et ret delikat øjeblik. Lad os sige, at du har aftalt, at køberen giver et bestemt beløb for at sikre købet af din lejlighed. Hvordan udføres dette, hvordan overfører man penge, så der ikke er problemer i fremtiden?

Der er juridiske begreber: en indskudsaftale og en forskudsaftale. Hvis du som sælger af lejligheden har underskrevet en indskudsaftale, skal du forstå, at opsigelse af aftalen om hensigt, dvs. afslag på at sælge lejligheden til denne køber, kan medføre visse sanktioner. Da det juridisk set lyder som "sælgers misligholdelse og returnering af beløbet dobbelt så stort." Således vil en erfaren og kompetent køber med sin advokat let sætte dig økonomisk afhængig.

For køberen af en lejlighed skal man ud over adresse, prisegenskaber og salgsbetingelser ikke glemme at blive enige om betingelserne i den lovlige (uddrag) og den fysiske frigivelse af lejligheden. Fysisk befrielse er fjernelse af ting og møbler fra den. Hvis vilkårene ikke er fastsat, insisterer køberen ofte på at forlade lejligheden straks efter underskrivelse af notaraftalen.

Kontrol, forberedelse af en aftale, indsamling af dokumenter

Når alle papirer er udarbejdet, og forudbetaling for lejligheden er accepteret, begynder proceduren til forberedelse af transaktionen. Det er sælgernes ansvar at indsamle et komplet sæt dokumenter. Dette betyder behovet for at løbe igennem alle tilfælde og opnå - understreger jeg inden for en bestemt tidsramme - at opnå de nødvendige papirer. Dette er en ret kompliceret procedure.

For at sælge en lejlighed skal du have følgende dokumenter ved hånden:

1. Titeldokumenter, afhængigt af metoden til køb af lejligheden, for eksempel: Overdragelsesaftale, ejendomsbevis for boligen, certifikat fra boligselskabet om den betalte andel, BTI-registreringsattest, certifikat for arveret, salgskontrakter, donation, udveksling, leje, domstolens afgørelse. Hvis dokumenterne til lejligheden går tabt, kan boligen sælges i henhold til et uddrag fra registret, som udstedes af registreringsudvalget. Det er sandt, i dette tilfælde skal man huske på, at der teoretisk kan tages et ekstrakt mindst hver dag. Det vil sige, en situation er mulig, når sælgeren, efter at have accepteret din forudbetaling, vil sælge sin lejlighed til en anden køber i morgen. Derfor råder vi dig i dette tilfælde til ikke at give mere end $ 100-200 som forskud for at minimere dine tab.

2. I BTI er det nødvendigt at få: et certifikat (form 11-A, gyldig i 1 måned); grundplan, forklaring (gyldigt i 1 år).

For at indsamle disse papirer skal du bruge originalerne på selve titeldokumenterne, dit pas og omkring 150 rubler.

3. I PRUE skal du tage:

- et uddrag fra husbogen - på paskontoret;

- en kopi af den økonomiske og personlige konto og et certifikat for fravær af restancer - i regnskabsafdelingen.

Alle disse certifikater er gyldige i 1 måned. For at indsamle dem skal du bruge en lejebog, pas eller fuldmagt (hvis du ikke er ejeren).

4. Bemærket samtykke fra ægtefællen (henholdsvis sælgeren eller køberen) til fremmedgørelse (køb) af lejligheden.

5. Tilladelse fra værgemyndigheden og værgemyndigheden, hvis mindreårige børn er involveret i transaktionen.

6. Certifikater fra skattekontoret, hvis lejligheden blev modtaget som en gave eller ved arv eller er beliggende i Moskva-regionen.

7. Overførselshandling, hvis lejligheden blev fremmedgjort efter 01.03.96.

Efter at alle ovennævnte dokumenter er indsamlet, er det bydende nødvendigt at kontrollere dem for sammenhængen mellem navne, adresser, datoer, underskrifter og deres udskrifter, størrelsen på alle de pågældende områder. Til dato har vi talt ca. 20-22 typer titeldokumenter til en lejlighed, hvilket kun kan være. Jeg understreger - ikke 2, ikke 5, ikke 8, men 22! Derfor anbefaler vi kraftigt, at du får juridisk rådgivning på dette tidspunkt. Købere af en lejlighed - for at forstå, hvordan disse dokumenter overholder lovens krav. Til sælgeren - for at være sikker på, at det er muligt at sælge lejligheden på dem inden for den angivne tidsramme. Ofte opstår der en situation, hvor sælgeren mener, at han har tilstrækkelige dokumenter til transaktionen, tager et depositum inden for de klart aftalte deadlines for registrering, men ikke kan modstå dem. Pludselig viser det sig, at en af ejerne er død,og arven blev ikke åbnet, fordi folk troede, det var unødvendigt. Som følge heraf kan en sådan lejlighed ikke sælges, før alle juridiske formaliteter er afgjort.

Bank, notar, registrering

Men antag, alle dokumenterne til lejligheden er i orden, og tiden er inde til at diskutere spørgsmål om gensidige bosættelser, hvor og hvordan man laver dem. Den mest almindelige måde er at slå sig ned gennem en pengeskab i henhold til en købsaftale for en lejlighed registreret i køberens navn. Vi råder dig til at være meget forsigtig, når du vælger en bank. Hvis køberen tilbyder en bestemt bank og argumenterer for, at hans penge opbevares der, og bestyrelsesformanden er hans bedste ven, anbefaler vi ikke at acceptere denne mulighed. I denne situation er alle former for misbrug af klientens position helt acceptabelt. Der skal være et neutralt territorium, der passer til begge sider. Derfor skal spørgsmålet om gensidige aftaler drøftes på forhånd, selv på tidspunktet for overførsel (eller modtagelse) af depositum.

Efter at have lagt pengene, skal du notere (på din anmodning) udførelsen af kontrakter eller straks indsende dokumenter til statsregistrering.

Juridisk og fysisk undtagelse, acceptcertifikat

Når du endelig modtager registrerede kontrakter til salg og køb af en lejlighed med certifikater for statsregistrering af rettigheder, skal du lovlig (afregistrering) og fysisk (fjernelse af ting) frigivelse af lejligheden. Og hvis du ikke har aftalt forsinkelsen af penge inden overførslen af lejligheden i henhold til loven (udarbejdet med enkel skrift på tidspunktet for overførslen af nøglerne til lejligheden og bøger om hjælpefakturaer), vil det være problematisk for dig at kontrollere processen.

Disse er generelt de grundlæggende regler, der skal følges ved køb eller salg af en lejlighed. Hvis du er seriøs omkring vores råd og ønsker, nøje studerer proceduren for registrering og udarbejdelse af de relevante dokumenter, kan du sikkert fortsætte transaktionen. Og hvis du har spørgsmål, bedes du kontakte os. Vores firma afholder regelmæssigt gratis seminarer for befolkningen om ejendomsspørgsmål (se materialet i dette nummer) og har mere end hundrede konsulentcentre i hele Moskva.